banner 400x130

Upaya Hukum Atas Terbitnya Sertifikat Hak Milik Tumpang Tindih

banner 120x600

BANDAR LAMPUNG (KANDIDAT) – Hukum di indonesia mengatur tentang bagaimana cara untuk menjaga hak milik agar tidak terjadi sengketa dengan pihak lain dan dapat menjadi alat bukti yang kuat dari pemiliknya, upaya ini dapat dilakukan dengan mendaftarkan tanah sebagaimana dengan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, sehingga dengan pendaftaran ini diharapkan menjadi pembuktian yang sah karena sudah berbentuk sertifikat hak milik.

Sertifikat tanah merupakan bukti autentik kepemilikan dan hak seseorang atas tanah atau sebidang tanah, yang mempunyai status hukum yang diakui telah sah dalam hukum. Sertifikat tanah yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) merupakan dokumen negara yang penting untuk dimiliki. Sertifikat merupakan bukti kepemilikan yang dinyatakan secara tertulis dan disetujui oleh instansi atau organisasi yang berwenang.

Sertifikat tersebut pada hakikatnya merupakan alat bukti yang sah dan tidak dapat diganggu gugat karena mempunyai kekuatan hukum. Akan tetapi tidak menutup kemungkinan terjadinya SHM yang tumpang tindih (ganda) terjadi apabila suatu bidang tanah mempunyai lebih dari satu SHM, sehingga mengakibatkan seluruh atau sebagian hak guna tanah saling tumpang tindih. Tumpang tindih sertifikat ini terjadi karena sertifikat tidak ditampilkan pada Peta Pendaftaran Tanah atau Peta Lokasi Daerah, Akibatnya hak kepemilikan tanah juga akan menjadi tumpang tindih sebagian atau seluruhnya.

Proses sertifikasi tanah dilakukan melalui beberapa cara, namun sebelum proses menuju pembuatan sertifikat, harus dilakukan proses awal yaitu adanya transaksi tanah, yang mencakup transaksi tanah meliputi penjualan, hibah, wasiat, perencanaan pewarisan, pemberian, dan lain-lain. Untuk menelusuri sejarah suatu sebidang tanah pasti ada proses awal berupa transaksi, karena melalui proses transaksi awal inilah dapat diketahui asal muasal sebidang tanah tersebut. Pembuatan akta dapat dilakukan di Notaris dan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).

Standar harga tanah yang digunakan PPAT biasanya adalah harga pasar atau harga yang tertera pada Nilai Jual Tanah Objek Pajak (NJOP) yang tertera pada harta dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), sedangkan untuk pengurusan sertifikat hak guna tanah tidak cukup hanya dengan menyerahkan PPAT saja, namun juga memerlukan pembayaran di muka oleh pemegang hak guna tanah. Terkait biaya Perolehan Hak Atas Tanah dan Perolehan Bangunan (BPHATB), sebesar 5% dari total harga. Dengan demikian, biaya resmi pemohon pengajuan sertifikat hak guna tanah sampai permohonan sertifikat minimal 1% + 5% = 6% X jumlah harga.

Setelah membayar 6 %, baru dapat mendaftar di kantor Badan Pertanahan Negara, biaya untuk BPN selalu mencakup biaya resmi dan bahkan mungkin mencakup biaya informal tambahan. Biaya 6% ini merupakan biaya minimal, jika digabungkan diperkirakan sekitar 10% dari harga tanah. Proses pembuatan sertifikat di BPN dimulai dari proses pendaftaran tanah, proses pengukuran, pemetaan, pembukuan, dan terakhir setelah semua proses selesai, barulah diterbitkan sertifikat tanah tersebut.

Apabila syarat-syarat tersebut telah terpenuhi, maka proses pendaftaran tanah diatur dalam PP Nomor 24 Tahun 1997 untuk keperluan pendaftaran tanah itu sendiri untuk mendata secara yuridis dengan harapan setiap kepemilikan terhadap tanah mempunyai data yang akurat dan apabila terjadi pengalihan hak dari satu pihak kepada pihak lain datanya tersusun berdasarkan kronologis Pendaftaran tanah.

Menurut Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960, di dalam Pasal 19 dijelaskan bahwa untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan suatu pendaftaran tanah, hal ini tentunya merujuk pada ketentuan-ketentuan yang diatur dengan ketentuan pemerintah. Pendaftaran tanah meliputi: Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah, Pendaftaran hak-hak tanah dan peralihan hak, Pemberian surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat, Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan Masyarakat menurut pertimbangan mentri agraria.

Adapun fungsi dari SHM adalah berfungsi sebagai alat bukti yang memuat data-data fisik dan hukum tentang tanah, sepanjang data yang sebenarnya dan sah sesuai dengan pengukuran dan buku tanah, maka sertifikat hak guna tanah tersebut dinyatakan sah secara hukum. Proses kepemilikan tanah ini dapat saja merupakan pemberian pemerintah, misalnya pendatang diberikan tanah oleh negara.

Dalam hal terdapat sertifikat hak milik tumpang tindih dan kedua sertifikat tersebut asli (sama-sama autentik) secara hukum, maka yang sah adalah yang memenuhi Yurisprudensi Mahkamah Agung Nomor Katalog 5/Yur/Pdt/2018, yang menjelaskan bahwa apabila atas suatu tanah yang sama terdapat beberapa sertifikat yang keduanya mempunyai nilai yang sama, maka bukti kepemilikan yang paling kuat adalah yang diterbitkan terlebih dahulu Sertifikat Hak Miliknya.

Meskipun adanya Yurisprudensi Mahkamah Agung Nomor Katalog 5/Yur/Pdt/2018, namun tidak sepenuhnya harus menjadi acuan karena dapat saja proses penerbitan yang SHM yang pertama kali dilakukan secara melawan hukum, selama dapat dibuktikan maka masih dapat dibatalkan, sehingga tidak serta merta apabila ada SHM tumpang tindih harus merujuk sepenuhnya Yurisprudensi Mahkamah Agung Nomor Katalog 5/Yur/Pdt/2018, karena yurisprudensi ini berlaku bagi SHM yang pertama kali terbit (lebih dahulu) diterbitkan dengan benar berdasarkan ketentuan yang berlaku di atas kepemilikan yang sah.

Ada beberapa faktor penyebab terjadinya sertifikat hak milik tumpang tindih yaitu adalah karena pemilik tanah melakukan kesalahan dengan tidak memanfaatkan tanahnya secara maksimal. Kemudian sertifikat hak milik tumpang tindih juga dapat terjadi karena petugas BPN yang tidak hati-hati dalam melakukan penggeledahan dan pemeriksaan terhadap tanah yang ingin diterbitkan sertifikat tanahnya. Selain itu, tidak adanya database yang baik juga dapat menyebabkan terjadinya SHM tumpang tindih. Dapat pula pemilik tanah dengan sengaja mendaftarkan kembali tanah yang telah terdaftar sebelumnya. Oleh karena itu, hal ini juga menjadi penyebab terjadinya sertifikat hak milik tumpang tindih.

Berikutnya dapat juga saat melakukan pengukuran, pemohon bisa juga memberikan pengukuran yang salah ketika memberikan bidang tanah serta batas tanah, sehingga mengakibatkan sertifikat hak milik menjadi tumpang tindih. Fakor berikutnya apabila suatu daerah atau wilayah tidak memiliki kartu tanda penduduk, maka data yang diperoleh dapat saja merupakan data yang tidak valid, hal ini pula yang menjadi alasan terjadinya sertifikat hak milik tumpang tindih.

Beberapa dampak dari terjadinya sertifikat hak milik tumpang tindih adalah terjadinya sengketa hak atas tanah timbul dan penyelesaiannya biasanya melalui pengadilan, sedangkan penyelesaian melalui musyawarah sangat kecil kemungkinannya karena masing-masing pihak akan tetap menjaga keaslian buktinya masing-masing.

Dengan seringnya SHM tumpang tindih keresahan masyarakat menjadi meningkat, terutama di kalangan pencari tanah yang diliputi rasa cemas, hal ini tentunya sangat berdasar karena khawatir tanah yang hendak dibeli menjadi tanah sengketa. Bagi pihak-pihak yang berkonflik atas tanah, kekacauan dapat terjadi karena terkadang main hakim sendiri, sehingga menciptakan ketegangan di tengah masyarakat.

Dalam konteks ini menimbulkan kesan yang buruk terhadap lembaga BPN sebagai lembaga pengolah sertifikat tanah dan menimbulkan keraguan masyarakat terhadap kepastian hukum dalam kepemilikan tanah. Sertifikat hak guna tanah harus menjadi bukti kuatnya kepemilikan hak guna tanahnya, namun tidak dapat disebut kuat karena terdapat sertifikat kepemilikan orang lain di atas objek tanah yang sama. Adanya Sertifikat Sertifikat hak milik tumpang tindih yang menimbulkan sengketa pertanahan sepenuhnya menjadi tanggung jawab BPN sesuai dengan Peraturan Presiden Nomor 20 Tahun 2015.

Langkah-langkah hukum yang dapat dilakukan jika terdapat SHM tumpang tindih pada sebidang tanah diantaranya pertama, dengan menempuh upaya Non-litigasi (di luar pengadilan), proses penyelesaian di luar pengadilan secara umum dapat dilakukan dengan berbagai cara, antara lain mediasi, negosiasi, mendamaikan, menciptakan kondisi yang menguntungkan dan Pemanfaatan institusi tradisional.

Kedua, dengan Penyelesaian sengketa melalui Kantor Pertanahan Penyelesaian duplikat Sertifikat Tanah dapat dilakukan melalui Kantor Pertanahan nasional, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 Angka 5 Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 21/2020 yang menjelaskan bahwa pengaduan perselisihan dan konflik yang selanjutnya disebut pengaduan adalah protes pihak-pihak yang merasa dirugikan terhadap produk hukum Kementerian Pertanian dan Tata Ruang Perencanaan/Badan Pertanahan Nasional, Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional, Kantor Pertanahan yang berada di wilayah hukumnya masing-masing atau merasa ada pihak lain yang dirugikan dalam penguasaan dan/atau pemilikan tanah tertentu.

Penanganan sengketa dan konflik tanah menurut Pasal 6 ayat (1) Permen ATR/Kepala BPN Nomor 21/2020 melalui tahapan dimuai dari pengkajian kasus, gelar awal, penelitian, ekspos hasil penelitian, rapat koordinasi, gelar akhir dan penyelesaian kasus. Lebih lanjut dalam Pasal 34 ayat (2) dan Ayat (3) Permen ATR/Kepala BPN Nomor 21/2020 menyebutkan bahwa dalam hal terdapat satu atau beberapa sertipikat tumpang tindih dalam satu bidang tanah baik seluruhnya maupun sebagian, maka terhadap sertipikat dimaksud dilakukan Penanganan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) yakni Pembatalan dilakukan terhadap sertipikat yang berdasarkan hasil penanganan sebagaimana dimaksud pada ayat (2), diperoleh fakta terdapat cacat administrasi dan/atau cacat yuridis. Dengan demikian, apabila terdapat sertifikat tanah tumpang tindih dapat dilakukan pengaduan ke Kantor Pertanahan agar ditindaklanjuti dan mendapatkan penanganan.

Ketiga, dengan mengajukan Gugatan pembatalan SHM melalui Pengadilan Tata Usaha Negara, karena SHM telah sepenuhnya memenuhi unsur keputusan tata usaha negara (KTUN) sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 Angka 9 UU Nomor 51 Tahun 2009 Tentang Perubahan Kedua Atas UU Nomor 5 Tahun 1986 Tentang Peradilan TUN.

Ketentuan mengenai Pembatalan terhadap KTUN diatur dalam Pasal 53 ayat (1) UU Nomor 9 Tahun 2004 Tentang Perubahan Atas UU Nomor 5 Tahun 1986 yang menjelaskan bahwa Orang atau badan hukum perdata yang merasa kepentingannya dirugikan oleh suatu Keputusan Tata Usaha Negara dapat mengajukan gugatan tertulis kepada pengadilan yang berwenang berisi tuntutan agar Keputusan Tata Usaha Negara yang disengketakan itu dinyatakan batal atau tidak sah, dengan atau tanpa disertai tuntutan ganti rugi dan/atau rehabilitasi.

Selain itu juga di atur di dalam Lampiran SE Ketua MA Nomor 10 Tahun 2020 yang menyebutkan bahwa pembatalan sertifikat adalah tindakan administratif yang merupakan kewenangan Peradilan Tata Usaha Negara (TUN). Pengujian keabsahan sertifikat hak atas tanah oleh Pengadilan TUN dalam hal terdapat sertifikat hak atas tanah yang tumpang tindih, hakim dapat membatalkan sertifikat yang terbit kemudian, dengan syarat yaitu Pemegang Sertifikat yang terbit terlebih dahulu menguasai fisik tanah dengan itikad baik atau Riwayat hak dan penguasaanya jelas dan tidak terputus dan Prosedur penerbitan sertifikat yang terbit terlebih dahulu sesuai dengan paraturan perundang-undangan, hal ini sesuai dengan Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 3 Tahun 2018.

Keempat dengan Mekanisme penyelesaian sengketa pertanahan juga dapat melalui gugatan perdata di Pengadilan Negeri, hal itu sesuai dengan Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 3 Tahun 2018 Tentang pemberlakuan rumusan hasil rapat pleno kamar Mahkamah Agung Tahun 2018 sebagai pedoman pelaksanaan tugas bagi pengadilan, khususnya di dalam bab V tentang Rumusan Hukum Kamar Tata Usaha Negara Huruf E terkait pengujian sertifikat tumpang tindih, namun ada beberapa syarat yaitu Pemegang Sertifikat yang terbit terlebih dahulu harus menguasai fisik tanah dengan itikad baik atau Riwayat hak dan penguasaanya jelas dan tidak terputus atau Prosedur penerbitan sertifikat yang terbit terlebih dahulu sesuai dengan paraturan perundang-undangan. Dalam hal tidak terpenuhinya syarat tiga diatas, maka masalah kepemilikan terlebih dahulu harus diselesaikan melalui proses perkara perdata.

banner 325x300

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *